Voir le dispositif Meublé classique
Présentation
Depuis 2009, le dispositif Censi Bouvard permet aux investisseurs LMNP (loueurs meublés non professionnels), sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement meublé dans le neuf ou réhabilité.
Différents types de résidences meublés :
- Résidences médicalisées (Ehpad)
- Résidences étudiantes
- Résidence de tourisme
- Résidences d’affaires
- Résidences senior
L’octroi de la réduction d’impôts est soumis aux conditions suivantes :
- Engagement de location pendant 9 ans
- Location effective du bien dans le mois qui suit la livraison du logement
Points Clés :
La réflexion pour l’acquisition d’un logement meublé diffère de celle pour un logement classique : le prix au m² est moins important que la rentabilité, il y a peu de plus-values à espérer…
Les éléments les plus déterminants pour la sélection d’un logement meublé géré sont le gestionnaire et le bail commercial. De ceux ci va dépendre :
- La rentabilité de votre logement (montant du loyer)
- mais surtout son bon paiement (c’est le gestionnaire qui vous verse le loyer, il vaut mieux s’assurer que celui ci a une bonne situation financière)
- La revalorisation du loyer dans le temps
- La prise en charge des travaux d’entretien ou de grosses réparations (articles 605 et 606)
- La prise en charge ou non des frais de copropriété, des assurances….
Les avantages
- Réduction d’impôt de 11% du prix de revient HT du logement dans la limite de 300 000 € HT/an
- La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans de façon linéaire
- En fonction du bail commercial, l’investisseur peut n’avoir aucune charge à payer hormis la taxe foncière
- Aucune gestion locative, le gestionnaire s’occupe de tout
- La TVA est récupérable : l’état vous reverse le montant de la TVA lié à l’opération au plus tard 6 mois après sa livraison.
- Si la réduction fiscale excède votre impôt, l’excédent est reportable pendant 6 ans
- Utilisation du levier de l’impôt pour créer du patrimoine (revenus complémentaires, transmission aux proches…)
- Possibilité de faire appel au crédit pour mettre en place l’opération : les intérêts sont déductibles.
Les inconvénients / Les points de vigilances
- Obligation de louer le bien pendant une durée de 9 ans minimum
- Réduction pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € en 2014)
- Réduction d’impôt relativement faible : 11% de l’investissement HT
- Fiscalité plus complexe qu’une location nue : nécessité de s’identifier en statut LMNP, faire appel à un comptable est fortement conseillé
Les solutions de Guyane Patrimoine
L’élément primordial d’un investissement meublé géré est le bail commercial. Pour rappel le bail détermine, la durée du loyer, son montant, sa valorisation dans le temps, la prise en compte des charges, la prise en compte des travaux… Autant dire les éléments les plus importants dans une location.
Notre expertise nous permet de valider la qualité du gestionnaire et du bail.
De même que pour tout autre investissement immobilier, la première étape est de réaliser une projection économique de l’un investissement. Si celle-ci correspond à votre situation (fiscale et budgétaire), nous prenons le temps de chercher un logement qui selon vos critères.
Pour mieux vous conseiller Guyane Patrimoine s’engage à :
- Réaliser une simulation adaptée à votre situation : en tenant compte de votre impôt et de votre budget
- Calculer la rentabilité de l’opération sans intégrer de valorisation immobilière (l’évolution du marché immobilier étant inconnu, ne prenez pas votre décision en estimant une plus-value future)
- Simuler un investissement en prenant en compte toutes les charges directes et indirectes (frais de comptabilité, taxes foncières….)
Pour mieux vous accompagner Guyane Patrimoine s’engage à :
- Rechercher un bien correspondant à votre situation et à vos critères
- Vous accompagner pour l’acquisition du logement (de la mise en place du crédit, à la signature chez le notaire jusqu’à la livraison du bien)
- Vous suivre dans le temps pour déclarer votre nouveau logement dans vos déclarations d’impôt.