Location Meublée Non Professionnelle

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet à un bailleur de louer un logement avec un mobilier suffisant pour qu’un locataire (preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

La location meublée est soumise à des règles juridiques et fiscales différentes de la location nue. Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Fiscalement, il s’agit d’une activité commerciale déclarée à ce titre au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Dans l’objectif de générer des revenus complémentaires, nous traiterons ici de la location meublée « classique ». Vous pouvez consulter les informations sur l’amendement Censi-Bouvard permettant une réduction d’impôts ici.

Les logements concernés

Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements :

  • Les logements meublés y compris les chambres meublées, loués à l’année,
  • Une partie de la résidence principale du loueur,
  • Les locations saisonnières,
  • Les meublés de tourisme,
  • Les chambres d’hôtes,
  • Les gîtes ruraux,
  • Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences de services (résidences étudiantes, médicalisées, seniors…).

Investissement dans la location meublée

La réflexion pour l’acquisition d’un logement meublé diffère de celle pour un logement classique. Le prix au m² est moins important que la rentabilité, il y a peu de plus-values à espérer…

Les éléments les plus déterminants pour la sélection d’un logement meublé géré sont le gestionnaire et le bail commercial. De ceux ci va dépendre :

  • La rentabilité de votre logement (montant du loyer),
  • Mais surtout son bon paiement (c’est le gestionnaire qui vous verse le loyer, il vaut mieux s’assurer que celui ci a une bonne situation financière),
  • La revalorisation du loyer dans le temps,
  • La prise en charge des travaux d’entretien ou de grosses réparations (articles 605 et 606),
  • La prise en charge ou non des frais de copropriété, des assurances….

La fiscalité de la location meublée

Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :

Le Micro BIC :

Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32 900 €, vous pouvez  bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% des recettes.

Dans le cadre des gîtes ruraux, des meublés de tourisme et des chambres d’hôtes, l’abattement est de 71% si vos recettes excédent pas 82 000 € par an.

Dans le cadre du Micro BIC, les charges ne sont donc pas déductibles.

Le régime réel :

Si vos recettes dépassent les seuils du régime micro-BIC ou si vous en faite la demande, vous pouvez bénéficier du régime de bénéfice réel.

Cette option permet notamment d’inscrire le bien à l’actif du bilan et donc de l’amortir.

L’investisseur peut ainsi amortir 100% de la valeur hors taxe de immobilier hors terrain et frais d’acte. L’amortissement est linéaire sur :

  • 5 à 10 ans pour les meubles et équipements,
  • 25 à 40 ans pour l’immobilier,
  • Le terrain qui représente en moyenne 10 à 20% du bien, ne s’amortit pas.

L’amortissement se cumule avec les autres charges déductibles :

  • Intérêts d’emprunt,
  • Charges de copropriété,
  • Taxes foncières,
  • Honoraires de cabinet comptable,
  • Primes d’assurances de l’immeuble.

Traitement du déficit

Dans le cadre de la LMNP, les déficits de l’opération ne sont pas déductibles de votre revenu global et ne génèrent donc pas de réduction d’impôts.

Toutefois, si l’opération présente un déficit (notamment via les charges déductibles dont l’amortissement) celui-ci est reportable sur 10 ans.

A défaut d’une défiscalisation, vous bénéficiez de revenus non fiscalisés (les déficits antérieurs gomment les bénéfices futurs).

SOLUTIONS GUYANE PATRIMOINE

Le statut LMNP est donc un outil idéal pour constituer des revenus complémentaires immédiats ou différés dans le temps via l’utilisation d’un financement.

Guyane Patrimoine vous conseille et vous accompagne pour : 

  • Simuler votre projet d’investissement en location meublée,
  • Optimiser au mieux l’opération : choix d’un financement adapté, obtenir un remboursement des frais comptables….,
  • Sélectionner un bien immobilier de qualité,
  • Vous apporter tous les conseils sur la location meublée : changement de statut de location d’un bien, déclarations fiscales, étudier l’intérêt d’un classement en meublé de tourisme…

Comments are closed.