Bien choisir son crédit immobilier

Une fois que vous avez trouvé une opération immobilière qui vous convient, la partie la plus fastidieuse est la mise en place du financement.

La première étape est de bien choisir le fonctionnement de votre prêt, vous pourrez ensuite rechercher les meilleures conditions de financement (Cf. les 6 éléments clés à comparer) et préparer les documents pour monter votre dossier.

Les différents types de crédit

Prêt Amortissable Classique : Le capital est « amorti » dans le temps. L’emprunteur rembourse une partie d’intérêt et de capital à chaque échéance. Il s’agit du type de prêt le plus couramment mis en place.

Prêt In Fine : Par opposition au prêt Amortissable, l’emprunteur ne rembourse que des intérêts à chaque échéance. Le capital n’est remboursé qu’à la fin de l’emprunt. Une assurance vie sera mise en place pour la reconstitution du capital : vous pourrez soit faire un versement initial important (environ 60% du prêt), soit des versements mensuels. Ce contrat sera pris en garantie par la banque (acte de nantissement). Le prêt In Fine étant plus coûteux qu’un prêt amortissable (vous payez tous les mois des intérêts calculés sur 100% du capital emprunté), cette solution s’adresse surtout pour les opérations d’investissement locatif et pour les investisseurs ayant une fiscalité importante. N’hésitez pas à nous contacter pour connaitre la solution optimale pour votre opération : prêt amortissable ou prêt In Fine ?

Prêt Gigogne : Il s’agit de cumuler deux prêts amortissables : un premier prêt sera mis en place sur une durée courte (en général moins de 15 ans) et un second sur la durée choisie par l’emprunteur (par exemple 20 ou 25 ans). Le fait de mettre en place un prêt sur une durée plus courte permet de bénéficier d’un taux d’emprunt plus bas et donc d’un taux global (cumul des deux prêts) plus favorable que le taux du prêt long. Le calcul des mensualités fait l’objet d’un lissage afin que les mensualités soient constantes durant toute la durée du crédit.

Prêt à Paliers (Lissage) : Celui-ci permet d’aménager le montant des mensualités en fonction d’un prêt existant ou d’autres prêts à mettre en place (prêts à taux 0%, prêt employer ou 1% patronal, prêt travaux…). Vous aurez ainsi une mensualité constante sur toute la durée du crédit.

Les différés : Un différé est souvent mis en place lors de l’acquisition d’un bien en construction. Celui-ci permet d’attendre la livraison du bien avant de payer pleinement l’échéance du prêt. Trois solutions sont possibles :

  • Absence de différé : Dès le passage chez le notaire, vous payer 100% de votre mensualité de crédit.
  • Différé partiel ou différé d’amortissement : Du passage chez le notaire jusqu’à la livraison du bien, vous ne payez que les intérêts et l’assurance du crédit. Vous commencez à rembourser le capital qu’à partir de la livraison. Les intérêts sont calculés en fonction des sommes progressivement débloquées.
  • Différé total ou franchise totale : Du passage chez le notaire jusqu’à la livraison du bien, vous ne payez que l’assurance. Les intérêts sont capitalisés et se rajoutent au montant emprunté pour déterminer la mensualité après livraison.

Déterminer le montant de l’apport

Si vous disposez d’une épargne disponible, vous pouvez financer une partie de l’opération et donc faire un apport.

Certaines banques peuvent exiger que l’emprunteur réalise un apport correspondant aux frais liés à l’opération (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier bancaire…).

Cependant, et notamment pour les opérations d’investissement locatif, il est préférable (sauf exception) de financer le projet à 110% : montant du bien + frais liés à l’opération.

Le choix du montant de l’apport est une décision importante car votre épargne sera ensuite immobilisée dans votre bien immobilier.

Guyane Patrimoine vous conseille pour déterminer le montant d’apport optimal en fonction de votre situation, de l’opération réalisée, du taux du crédit, de votre total d’épargne disponible, de vos autres projets (travaux…)

Le choix de la durée

La durée du crédit est un élément déterminant pour le taux du crédit : plus la durée est courte, plus le taux est bas.

Toutefois, la durée du crédit est souvent déterminée en fonction de vos capacités d’emprunt. Par exemple si la mensualité est trop importante sur une durée de 15 ans, vous pouvez la baisser en passant sur une durée de 20 ans.

Lorsque l’emprunteur a le choix entre plusieurs durées puisqu’il a la capacité d’emprunt sur une durée courte, il est nécessaire de réaliser un comparatif entre les différentes solutions.

Contrairement aux idées reçues, le choix d’une durée plus longue (par exemple 20 ans lieu de 15 ans) peut être plus favorable dans certains cas : budget optimisé, enrichissement amélioré, meilleure protection des proches, souplesse du financement…

Guyane Patrimoine vous accompagne pour déterminer la durée optimal de votre financement via des comparatifs chiffrés.

Fixe ou Révisable ?

Le choix entre un taux fixe et un taux révisable se fait en fonction des taux pratiqués au moment de votre investissement. Vous trouverez ci-dessous les informations nécessaires pour choisir entre un taux fixe et un taux révisable.

Le taux fixe sera, comme son nom l’indique, déterminé à la mise en place du prêt et ne variera pas dans le temps. Il est en général plus élevé qu’un taux révisable.

Le taux révisable est composé de 2 éléments : une partie fixe (la marge de la banque) et une partie révisable (en général l’Euribor 3 mois ou 12 mois). Ainsi si votre banque vous propose un taux révisable indexé sur l’Euribor 3 mois, vos mensualités évolueront trimestriellement, s’il est indexé sur l’Euribor 12 mois, vos échéances évolueront annuellement. Un taux révisable peut permettre une économie importante par rapport à un taux fixe.

Conseils Guyane Patrimoine :

  • Comparez un taux fixe avec un taux révisable capé : il serait vraiment dangereux compte tenu des taux historiquement bas de choisir un taux révisable non sécurisé.
  • Privilégiez un révisable capé à +1% -1% : Ainsi, si le taux de base proposé par la banque est de 2.20%, votre taux ne pourra pas dépasser 3.20% et descendre en dessous de 1.20%.
  • Étudiez l’écart entre le taux fixe et le taux révisable capé de base. Si la différence est suffisamment importante (plus de 0.50%) le révisable sera plus intéressant. En effet, les intérêts sont plus conséquents au début du prêt (environ 60% de la mensualité) et un taux plus bas peut faire réaliser une réelle économie même s’ils remontent par le suite.
  • Anticipez le pire : calculez la mensualité maximale si le cap est atteint. Si la mensualité est trop importante pour vous : abandonnez l’idée du révisable. Si toutefois celle-ci reste confortable, privilégiez le révisable capé.

SOLUTIONS DE GUYANE PATRIMOINE

Comme mentionné dans cette page, de nombreuses décisions sont à prendre avant même d’envisager la recherche du meilleur taux de financement.

Guyane Patrimoine vous accompagne pour optimiser au mieux votre projet en vous conseillant sur :

  • Le meilleur type de financement pour votre projet (amortissable avec ou sans différé, prêt à palier, prêt In Fine…).
  • La durée idéale : la durée la plus courte est elle la meilleure solution ?
  • Le montant d’apport optimal.
  • Le choix entre un taux fixe et un taux révisable capé.

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