La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet à un bailleur de louer un logement avec un mobilier suffisant pour qu’un locataire (preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
La location meublée est soumise à des règles juridiques et fiscales différentes de la location nue. Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Fiscalement, il s’agit d’une activité commerciale déclarée à ce titre au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Les logements concernés
Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements :
- Les logements meublés y compris les chambres meublées, loués à l’année,
- Une partie de la résidence principale du loueur,
- Les locations saisonnières,
- Les meublés de tourisme,
- Les chambres d’hôtes,
- Les gîtes ruraux,
- Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences de services (résidences étudiantes, médicalisées, seniors…).
Investissement dans la location meublée
La réflexion pour l’acquisition d’un logement meublé diffère de celle pour un logement classique. Le prix au m² est moins important que la rentabilité, il y a peu de plus-values à espérer…
Les éléments les plus déterminants pour la sélection d’un logement meublé géré sont le gestionnaire et le bail commercial. De ceux ci va dépendre :
- La rentabilité de votre logement (montant du loyer),
- Mais surtout son bon paiement (c’est le gestionnaire qui vous verse le loyer, il vaut mieux s’assurer que celui ci a une bonne situation financière),
- La revalorisation du loyer dans le temps,
- La prise en charge des travaux d’entretien ou de grosses réparations (articles 605 et 606),
- La prise en charge ou non des frais de copropriété, des assurances….
La fiscalité de la location meublée
Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :
Le Micro BIC :
Pour opter au régime micro-BIC, il faut respecter les seuils suivants (chiffre d’affaires HT de l’année civile N-1 ou de N-2) :
- 188 700 € (pour les revenus perçus en 2023,2024 et 2025) pour les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme classés
- 77 700 € pour les locations meublés classiques (non classées) ou gites et meublés de tourisme non classés
Abattements sur les revenus Micro-BIC :
- 50% pour les locations meublées classiques
- 71% pour les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés
Le régime réel :
Si vos recettes dépassent les seuils du régime micro-BIC ou si vous en faite la demande, vous pouvez bénéficier du régime de bénéfice réel.
Cette option permet notamment d’inscrire le bien à l’actif du bilan et donc de l’amortir.
L’investisseur peut ainsi amortir 100% de la valeur hors taxe de immobilier hors terrain et frais d’acte. L’amortissement est linéaire sur :
- 5 à 10 ans pour les meubles et équipements,
- 25 à 40 ans pour l’immobilier,
- Le terrain qui représente en moyenne 10 à 20% du bien, ne s’amortit pas.
L’amortissement se cumule avec les autres charges déductibles :
- Intérêts d’emprunt,
- Charges de copropriété,
- Taxes foncières,
- Honoraires de cabinet comptable,
- Primes d’assurances de l’immeuble.
Traitement du déficit
Dans le cadre de la LMNP, les déficits de l’opération ne sont pas déductibles de votre revenu global et ne génèrent donc pas de réduction d’impôts.
Toutefois, si l’opération présente un déficit (notamment via les charges déductibles dont l’amortissement) celui-ci est reportable sur 10 ans.
A défaut d’une défiscalisation, vous bénéficiez de revenus non fiscalisés (les déficits antérieurs gomment les bénéfices futurs).
Les solutions de Guyane Patrimoine
- Le statut LMNP est donc un outil idéal pour constituer des revenus complémentaires immédiats ou différés dans le temps via l’utilisation d’un financement.
- Guyane Patrimoine vous conseille et vous accompagne pour :
- Simuler votre projet d’investissement en location meublée,
- Optimiser au mieux l’opération : choix d’un financement adapté, obtenir un remboursement des frais comptables….,
- Sélectionner un bien immobilier de qualité,
- Vous apporter tous les conseils sur la location meublée : changement de statut de location d’un bien, déclarations fiscales, étudier l’intérêt d’un classement en meublé de tourisme…