Les 6 éléments clés à comparer

Une fois que vous avez déterminé le montage de votre crédit : type, durée, montant de l’apport… vous pouvez commencer vos recherches sur les meilleurs propositions bancaires.

Pour comparer les solutions entre elles, vous devez étudier les 6 points suivants :

  • Le taux du prêt
  • L’assurance
  • La garantie
  • Les pénalités de rachat
  • Les frais de dossier
  • Les modulations d’échéances

Pour rappel, faire appel à un courtier en financement vous permettra de :

  • Bénéficier de meilleurs taux : les courtiers ont en effet des barèmes préférentiels,
  • Déléguer la tache fastidieuse de faire le tour des banques pour connaitre leur proposition,
  • Avoir une présentation de votre dossier rédigé par un expert : mis en avant des points forts, présentation des points faibles,
  • Négocier les autres éléments du dossier abordés ci-dessous (garantie, assurance…)
  • Etre accompagné jusqu’à la réalisation de votre projet.

Actwin Financements, du groupe Actwin vous accompagne pour réaliser vos simulations, constituer votre dossier, négocier au mieux vos intérêts et ce jusqu’à la signature chez le notaire.

Le taux du prêt

Dans un premier temps, il vous faut comparer les taux nominaux : taux de base proposé par les banques.

Certaines banques n’affichent pas le taux nominal mais uniquement le TAEG (taux comptabilisant tous les frais liés au prêt : garantie, frais de dossier, assurance…) ou le coût total du crédit. Pour plus de transparence et chaque élément pouvant faire l’objet d’une négociation séparée, nous vous conseillons d’étudier chaque critère indépendamment. Il sera temps, au terme de la négociation, de comparer les TAEG.

Les taux seront analysés en fonction de la durée et des contreparties demandées. Les banques imposent généralement une ou plusieurs condition(s) pour bénéficier du financement :

  • Domiciliation des salaires,
  • Ouverture d’une épargne ou de parts sociales,
  • Ouverture de produits bancaires (cartes bleus, lignes de revolving, assurance habitation…).

Il est à notre sens plus favorable de bénéficier d’un taux de 3.10% sans contrepartie qu’un taux de 3% avec plusieurs contraintes.

L’assurance

La mise en place d’un prêt immobilier nécessite la souscription d’une assurance pour couvrir le crédit. Le financement doit être couvert à 100% mais l’assurance peut être répartie entre les différents emprunteurs : par exemple 50%/50% ou 60%/40%.

Pour la résidence principale, les couvertures généralement demandées sont : le décès, la PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie) et l’ITT (Incapacité temporaire totale de travail).

Pour les investissements locatifs, les couvertures demandées sont : le décès et la PTIA.

Le coût de l’assurance est défini par l’âge et l’état de santé de l’emprunteur.

Les banques ont mis en place des accords avec des compagnies d’assurance qu’ils vous proposeront en priorité (assurances groupe). Malgré la loi Lagarde, elles sont peu favorable (pour leur marge) à la mise en place d’une assurance extérieure (assurance déléguée) qui peut permettre de réaliser une économie substantielle. Battez-vous sur ce point !

Gestion Patrimoine réalise pour vous les simulations auprès des assureurs pour bénéficier des meilleurs conditions.

La garantie

La banque impose la mise en place d’une garantie en cas de défaut de paiement.

Trois types de garanties sont possibles :

Les Garanties réelles : Elles exigent la rédaction d’un acte notarié enregistré au bureau des hypothèques :

  • L’hypothèque : La banque pourra saisir votre bien en cas de défaut de paiement
  • Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) : De même que pour l’hypothèque, la banque pourra saisir votre bien en cas de non paiement des échéances. Le coût d’un PPD est moins élevé qu’une hypothèque mais il ne peut être mis en place que sur un bien existant (non valable pour les constructions ou VEFA à l’exception des éléments déjà bâtis)

Attention : l’inscription d’une hypothèque ou d’un PPD à la mise en place du prêt  entraînera des frais de main levée d’hypothèque à la fin du crédit.

Les cautions bancaires : Une société d’assurance se porte caution pour vous auprès de votre banque après étude de votre dossier. Les principales sociétés de cautionnement sont : le Crédit Logement, la Camca, la Saccef… Généralement moins coûteuses et sans frais de main levée d’hypothèque, les cautions sont à privilégier par rapport aux garanties réelles.

Mais pas d’illusions, si vous n’honorez pas vos échéances de prêt, l’acte de cautionnement prévoie une promesse d’affectation hypothécaire et votre bien sera aussi saisi !

Le nantissement : Il est généralement rencontré dans le cadre d’un prêt In Fine. La banque prend une garantie sur votre épargne (assurance-vie).

Les pénalités de rachat anticipé ou Indemnités de rachat anticipé (IRA)

La loi prévoit qu’une indemnité de rachat anticipé peut être demandée par la banque si vous rachetez tout ou partie de votre prêt avant l’échéance.

Les IRA sont légalement plafonnées à un semestre d’intérêts sans toutefois dépasser 3% du capital restant dû.

Il s’agit d’un point difficilement négociable auprès des banques depuis quelques années. Si votre banque ne souhaite pas enlever complètement les IRA, vous pouvez demander :

  • Une absence d’IRA après une certaine durée (par exemple 10 ans)
  • Une absence d’IRA en cas de vente du bien ou d’apport personnel. Dans ce cas, vous aurez des pénalités à payer si vous renégociez votre crédit à la concurrence.

Les frais de dossier

Les banques prennent des frais pour l’étude et la mise en place de votre dossier sans qu’ils ne dépassent généralement 1% du montant du prêt.

La plupart des frais de dossier sont même inférieurs à 500€.

Compte tenu du faible montant des frais par rapport au coût total du crédit, nous vous conseillons de privilégier la négociation sur les autres éléments du crédit (taux, assurance, IRA…).

Il faut choisir sa bataille !!

Les modulations d’échéances

Lorsque l’on s’engage pour des remboursement sur une durée de 15 ans ou plus, il est important de bénéficier de quelques souplesses :

  • Report d’une échéance en cas de situation exceptionnelle,
  • Augmentation des mensualités en cas de changement de revenus,
  • Baisse des mensualités (rarement possible en dessous de l’échéance initiale) si besoin.

Les banques n’hésitent pas à mettre en avant la souplesse de leur crédit, toutefois ne vous y trompez pas : plus de 90% des prêts permettent la modulations des échéances.

SOLUTIONS GUYANE PATRIMOINE

Guyane Patrimoine vous accompagne pour négocier auprès des banques les meilleures conditions de financement.

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